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Financiar um imóvel é o caminho da maioria das pessoas, mas as regras mudam bastante de um banco para outro e de um ano para o outro. Neste texto explico como funciona, o que entra na conta além da entrada, como usar o FGTS e quais documentos separar. Os números da Caixa citados abaixo são os divulgados no fim de 2025, e você deve confirmar as condições do dia com o banco antes de decidir.
Quanto o banco financia e quanto é a entrada
A entrada é a parte do valor do imóvel que você paga com dinheiro próprio e, se tiver direito, com o FGTS. O banco financia o restante, dentro de uma cota máxima. Em outubro de 2025, a Caixa voltou a financiar até 80% do valor do imóvel no sistema SAC (entrada de 20%) e até 70% na Tabela Price (entrada de 30%), e elevou o teto de imóveis financiáveis pelo SFH de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Outros bancos têm regras próprias, e o valor de avaliação do imóvel, que pode ser menor que o preço de venda, também entra na conta.
SAC ou Price: qual escolher
- SAC: a parcela começa mais alta e diminui ao longo do tempo. Em geral o total de juros pagos é menor.
- Price: a parcela é fixa, começa menor e facilita encaixar no orçamento no início, mas costuma custar mais no total.
Os bancos costumam limitar a primeira parcela a cerca de 30% da renda bruta familiar. O simulador do site ajuda a ver uma parcela estimada para cada imóvel.
Como usar o FGTS na compra
O saldo do FGTS pode entrar na entrada, abater o saldo devedor ou pagar parte das parcelas. Pelas regras gerais divulgadas pela Caixa, é preciso ter ao menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS (somados, não precisam ser seguidos), não ter outro financiamento ativo pelo SFH e não ter imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, entre outras exigências. A Caixa confere cada caso na análise.
O que pagar além da entrada
- ITBI: imposto da Prefeitura. Em Fortaleza, no financiamento pelo SFH, há alíquota reduzida sobre o valor financiado. Veja o texto sobre ITBI em Fortaleza.
- Escritura e registro: taxas do cartório.
- Avaliação do imóvel: taxa cobrada pelo banco para avaliar o imóvel.
- Seguros e tarifas: costumam ser cobrados junto com a parcela.
Uma boa regra é reservar uma folga para esses custos, além da entrada, e pedir ao banco o custo efetivo total (CET) antes de assinar.
Passo a passo para financiar
- Simule a parcela e a entrada para o valor de imóvel que cabe no seu orçamento.
- Peça a análise de crédito com sua renda e seus documentos, para saber o valor aprovado.
- Escolha o imóvel dentro do valor aprovado e faça a proposta.
- Envie a documentação do imóvel (matrícula, IPTU, condomínio) para o banco avaliar.
- Assine o contrato, pague o ITBI e registre o imóvel em cartório.
Documentos mais pedidos
- Do comprador: identidade, CPF, comprovante de estado civil, comprovante de endereço e comprovantes de renda.
- Do imóvel: matrícula atualizada, certidões e comprovantes de IPTU e condomínio em dia.
O banco pode pedir outros papéis conforme o caso. Se o imóvel for usado, vale conferir a matrícula antes de fazer a proposta. Eu ajudo nessa parte.
Aviso: cotas, entrada e juros mudam com frequência. Os dados da Caixa aqui citados são de reportagens da Agência Brasil de outubro e dezembro de 2025. Este texto não é oferta de crédito e não substitui a análise do banco.
Quer simular a compra do seu imóvel?
Posso mostrar opções em Fortaleza, Eusébio e Aquiraz e ajudar a organizar a documentação. Faça uma simulação ou fale comigo pelo WhatsApp.
Fontes: Agência Brasil, outubro de 2025 e Caixa, perguntas frequentes sobre financiamento habitacional. Texto atualizado em novembro de 2026.
